我是羊叔，拥有多年广州房产研究和投资经验，长期持续关注广州地区的楼市信息，熟悉购房政策、买房策略和学区房信息，欢迎关注及交流。

以下广州购房答疑内容，来自 微信公众号“羊叔说房” 的粉丝精选提问：

(资料图片)

提问：羊叔，你好，看到海珠区的石溪板块在进行旧改，旧改会不会影响石溪板块的房价呢？在石溪买房的话，有哪些适合的推荐呢？

羊叔： 你好，现在海珠地区的石溪板块旧改正在有序进行中，预测6-10年将完成旧改。而旧改虽然需要时间较久，但是将会提前反馈到房价中，石溪地区的二手楼盘的关注度将进一步增加。而该区的交通便捷度也比较高，配套设施相对比较齐全。但是也有一些缺点，诸如整体城市面貌老旧，学校教育质量一般等。石溪地区主要包括几个小区，首先是楼龄20年的小区，整体楼盘较为优质，但是户型较老；其次就是15年左右的小区，整体户型设计较新；最后就是楼龄最新，设计较好，适合刚需人士。

提问：羊叔，你好，白云湖值得买吗？

羊叔： 你好，白云湖就是一个概念，首先，白云湖位于广州的一个西北角，它不是广州未来向东向南的一个主发展方向上。白云湖其实就是石井，周围的环境差，整个石井片区到处都是被城中村包围，到处都是工业区，工业厂房居多，它的产业相对低端，商业配套不完善，石井是服装、商贸、物流集散中心，大多是低附加值的一个产业。白云湖尚处于概念的阶段，能不能成气候还得看产业的引进程度。

提问：羊叔，你好，广州珠江新城、科学城的房价感觉有点高了，买不了，还有哪些房子可以买的呢？最好的配套比较好，交通比较便利。

羊叔： 你好，可以关注在第二三梯度的房源，第一梯队的房价已经形成了自己的价值体系，高于板块或区域的平均水平。由于第一梯队的整体地理位置优越，交通便利，商业配套设施等基本条件较好，所以价格整体较高，这也影响了房源的流通性，致使第一层次的楼盘流通性差。在此背景下，现在处于二三梯度的楼盘热度进一步提升，这些房源可能楼龄不那么新，小区环境不及次新房，教育可能不是最好的，但在价格面前，这些都是小问题。而在二三阶梯内，琶洲，黄埔的房子都值得入手。

提问:羊叔，你好，目前在珠江新城上班，购房预算200万，希望在珠江新城附近买到一处比较不错的房，能否给我一点建议呢？另外，这个预算我大概能够买到多大面积的楼盘呢？

羊叔： 你好，对于整体房价都较高的广州来说，200万可以说是刚需上车的基本选择。再200万范围内要想在珠江新城买房，可以选的恐怕只有增城和番禺、南沙。增城的通勤时间在一小时左右，目前是可以接受的。番禺，潜力不错的有番禺广场，地铁线的开通会使该区交通便捷度进一步增加，但是预算200万在该区只能购买较为一般的楼梯房。南沙附近的地铁站有横沥站和万顷沙站，其中，横沥站基本没有二手房，基本没有总价万的楼盘，万顷沙地区一二手房都能满足要求，可以选择。200万刚需购房首选地铁房，其次可以考虑次新房和二手房，最后需要考虑房子未来的转手问题。

提问：羊叔，你好，本人已婚有孩子，想在广州买房自住，预算在300-400万，这个预算去看了一些房子，买两居室各方面还行，但是以后家里来了老人或者客人，又比较拥挤，买三房的话，有点尴尬，想请教是买个品质好点的两房买品质稍微差点的三房呢？

羊叔： 你好，如果以后不打算要二胎，也没有说和父母一起住的计划的话，自住建议选个地段好，有地铁或者学位的各方面品质不错的两房，毕竟房子是用来自住的，居住体验幸福感很重要，这个预算买两房，一定要买临近地铁或者有好学位房子，万一未来出手，也比较容易，并且也有一定升值空间。如果侧重投资的话，现在市场上三房比较受欢迎，升值潜力比较大。

提问：羊叔，你好，我在广州工作，一直都是租公寓住，近期想买房了，打算自己入手一套公寓，我问了我同事，他们都不建议我买公寓，可是现在公寓价格比之前便宜好多，那到底能不能买啊？

羊叔： 你好，个人不提倡，不过你可以根据我以下分析加上你自身情况再考虑。公寓一直是一个争议比较大的产品，广州近期公寓的销售量也是大大下降，许多人对于购买公寓的态度也是截然相反，有的认为是完全不能购买，有的则认为还是值得购买。 客观分析下来，首先公寓区别于住宅，主要是一种商业地产，便宜有些还不限购。公寓有总的价格较低；不局限于自住还有出租，商务等用途；不限购；配套等较多的优势。其次，公寓的缺点也是比较明显的，不方便变现；税费高导致的难以出手；杠杆率较低；很多公寓只有40年的产权；公寓没有办法落户，更没有学位。若是用来自住，来购买公寓的大多数为没有购房资格，以及资金不充足的过渡类，若是用来投资的话，手头资金充足的建议选择一些地段好，各方面配套优秀的公寓来保障自己的回报率。

篇幅有限，只能涉及到这些城市。

查阅大量资料，对于全国300多个城市进行了盘点，做出全国城市风险名单。

一共可以分为四类：

第一类：可以密切关注，但是现阶段限制在主城和地铁一小时非主城范围

第二类：可以关注，现阶段购买范围限制在主城范围

第三类：自住可买，现阶段购买范围现在主城三类地段：行政区板块+金融产业板块+主导高科技产业板块

第四类：除了自住不建议购买，而且最好购买范围限制在主城产业板块。

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